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在穩增長和降杠杆之間,融信中國(03301)上半年做了哪些取舍?
時間:2019.08.12 | 來源:智通財經

用3年時間跨上千億台階之後,融信中國(03301)決心要從高增長調整到穩增長,引用該集團總裁兼執行董事余麗娟的話,則是從“黑馬”變成“千裏馬”。在這樣的策略指引下,融信中國交出了穩健增長的成績單。

8月7日,融信公布2019年半年度業績報告,智通財經APP獲悉,上半年該公司實現營業總收入266.16億元人民幣(單位下同),同比增長86.29%;毛利63.61億元,同比增長51.97%;歸母核心淨利潤19.56億元,同比增長25.89%;基本每股收益1.19元,同比增長17%。

交付物業面積大增推動收入同比升86.29%

期內,收入增長主要由于交付物業建築面積同比增長140.41%至194.21萬平方米,增幅較去年同期的19.6%明顯提高,這也是近兩年來公司合約銷售快速增長的結果。除此之外,建設安置房的服務收入同比增長60.43%,快于去年同期的4.5%,不過該業務占總收入比重較低,整體而言收入增長仍由物業銷售推動。

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按區域劃分,上半年物業銷售産生的收益依然主要集中在杭州,期內杭州交付物業收益157.15億元,同比增長112.83%,其後依次爲福州、阜陽、蚌埠等,去年同期貢獻較多的上海、漳州等地收益有所減少。由于交付的物業組合不同,融信中國上半年毛利率有所下降,但長期來看,由于公司大部分土儲貨值位于利潤空間較大的一二線城市,後期毛利率有望回升或保持穩定。

與此同時,今年上半年,融信合約銷售額達567億元,同比增長3.94%,主要由于合約銷售面積同比增長11%至282萬平方米。銷售平均價格爲2.01萬元/平方米,回款率爲81%。合約銷售仍集中在杭州、福州、上海、南京等核心城市,該公司在福州的銷售額及建築面積位列行業第一位,在杭州的權益銷售金額位列行業第二位。

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(上半年融信合約銷售詳情)

據了解,由于今年調控從嚴和融資收緊,不少房企對于市場形勢的判斷都較爲謹慎。克爾瑞數據顯示,今年上半年,TOP100房企總體銷售增速從36.5%放緩至4%,增長大幅下降成了常態。在追求穩增長的目標下,融信1-7月已完成全年合約銷售目標近半,由于推盤高峰期通常集中在下半年,上下半年的銷售比是4:6,因此相信2019年融信大概率完成全年1400億元的目標。

融信集團首席營銷官張文龍向智通財經APP表示,上半年業績完成情況在計劃之內,下半年將按照既定計劃推盤。

負債率持續下降,現金流充裕

今年中報,融信中國更大的亮點在于負債率下降。近年來,在對房地産資金的嚴密監管下,大部分房企都加快了去杠杆降負債的步伐。融信中國也早就把增利潤和降杠杆作爲焦點。從財務數據看,降杠杆措施已經顯出成效,業績穩定增長的同時,其淨負債率水平亦保持穩步下降的趨勢,杠杆率持續下降。

截至6月30日,融信總債爲623.51億元,較2018年年末下降0.24%;資産負債率80.21%,較2018年年末下降2.52個百分點;淨負債率77%,較2018年年末下降28個百分點,已經提前完成了今年負債率降至90%以內的目標。

通過延長債務久期、低利率新債置換舊債等方式,融信不斷優化債務結構及降低融資。期內,短債占總債務從2018年末的40%降至31%,現金短債比從2018年底1.01倍提升至1.66倍,足以應對短期債務,資金鏈安全,流動性高。

同時,公司還維持了充裕的流動性。截至2019年6月30日,融信中國在手現金及銀行余額共計318.94億元,最低現金余額足以滿足未來12個月基礎運營資金的支付。

融信去杠杆的成效也獲得資本市場認可。今年4月9日,國際信用評級機構穆迪將融信的主體評級直接上調至“B1”,評級展望爲“穩定”;標普確認融信的長期評級爲“B”,將評級展望從“穩定”上調至“正面展望”。境內評級方面,中誠信維持公司主體長期信用AAA等級,中證鵬元年內首次給予公司主體長期信用AAA等級。研報表示,公司在2019年將重心放在降負債上,負債比率持續改善,債項評級進一步調升可期,融資成本有望繼續降低。

謹慎拿地,約42%土儲位于長三角

爲了保障未來的增長,不斷增加新的土儲是必不可少的一環,只不過在房地産政策嚴控,融資渠道收緊的環境下,房企拿地普遍更加謹慎。融信中國的選擇是多元化方式低溢價率收購優質地塊,例如6月份該公司通過一二級聯動的方式以底價競得鄭州市高新區住宅用地,這種方式降低了公開拍地所帶來的財務壓力,在降杠杆和穩增長之間作了平衡。

今年上半年,融信中國新增土地項目23個,新增建築面積約420.81萬平方米,權益面積約229.8萬平方米,平均購地成本爲6451元每平方米,大部分以合作、並購等方式獲取,雖然權益占比有所下降,但融資和項目推進的風險也也有所降低。

截至6月30日,該公司擁有總土地儲備約2654萬平方米,其中土儲貨值的80%位于一線及強二線城市,同時,位于鄭州及太原的項目陸續步入收成期,包括以一二級聯動方式低成本獲得的項目。

在區域布局方面,融信中國已正式進駐全國九大核心城市群共43個城市,分別是長三角、海峽西岸、大灣區、長江中遊、中原、京津冀、山東半島、成渝和西北。其中,586萬平方米權益土地儲備位于長三角,占比全國41.77%,一二線城市土儲貨值占比超過80%,充足高質量的土地儲備將保證地産業務未來的均衡發展。

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摩根大通整理的數據顯示,不管從一二城市土儲占比,還是毛利率、淨利率的角度,融信中國的PE水平較同行低,估值優勢明顯。該行給融信中國的目標價是15港元。智通財經APP注意到,7月中旬以來,融信中國持續獲南下資金看好,港股通持股比例已升至8.74%。

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